Qu'est-ce que le droit de préemption ? (description, utilité)

En droit français, il existe divers droits de préemption, en fonction de la nature du bien, de sa situation géographique, et de la présence d'un locataire dans les lieux. Nous allons successivement définir la préemption, et détailler les droits de préemption, d'une part, en matière de logements, et d'autre part, en matière de terres agricoles.

La définition de la préemption

Le droit de préemption ne peut exister que par détermination de la loi, et il ne peut être exercé qu'au moment de la mise en vente d'un bien; ce n'est pas une expropriation. De cette manière, lorsque le propriétaire souhaite vendre son bien immobilier qui est soumis à un droit de préemption, le notaire, après la signature du compromis de vente, notifiera au titulaire dudit droit une offre d'acquisition aux conditions de prix du compromis.

Le droit de préemption urbain

Le droit de préemption urbain est exercé par les communes, si celles-ci l'ont instauré sur le territoire de la commune, ou une partie de celui-ci. Le notaire notifie à la commune une déclaration d'intention d'aliéner un bien, et la mairie dispose d'un délai de préemption de 2 mois à compter de la réception de cette déclaration. La procédure prévoit que la commune peut préempter aux conditions du compromis de vente, mais elle peut aussi proposer un prix inférieur au propriétaire. S'engage alors une longue discussion qui peut aller jusqu'à une procédure judiciaire. Dans le cas d'une préemption par la mairie, l'acquéreur est évincé, et la commune achète à sa place. La commune doit justifier son intention d'acquérir par des objectifs bien précis (réalisation d'un parking municipal...). Dans ce cas, le paiement du prix sera plus tardif car il ne sera effectué qu'après la publication de l'acte à la conservation des hypothèques.

Le droit de préemption du locataire

Lorsqu'un propriétaire souhaite vendre un appartement qui est loué à une personne, il doit tout d'abord proposer au locataire cette acquisition. Il le fait par lettre recommandée, avec accusé de réception qui prévoit les conditions précises de l'aliénation. En cas de refus d'acquisition, il faudra prévoir si le locataire restera dans les lieux après la vente à un tiers, ou si celui-ci doit partir. Dans ce dernier cas, il faudra lui notifier un congé suffisamment à l'avance (6 mois).

Le droit de préemption des terres agricoles

Dans le milieu agricole, il existe un organisme, appelé la SAFER, qui dispose d'un droit de préemption sur les terres et les bâtiments nécessaires à l'exploitation agricoles. Toutefois, lorsque le preneur à bail rural acquiert les terres qu'il exploite en vertu de ce bail, la SAFER ne pourra pas préempter. La SAFER préempte environ 10% des terres mises en vente.